מלכוד 38

בעקבות תיקון 101 לחוק תכנון ובנייה, רשויות וועדות רבות החלו לדחוף קדימה תכניות מתאר עירוניות, בהן מוגדרים, בין היתר, אזורי התחדשות עירונית. "עם ההתפתחות המסיבית של התחום, שעתיד לתפוס כ-35 אחוזים מהתחלות הבנייה, עולות מספר בעיות, העיקרית ביניהן היא התנהגות נצלנית של היזמים מול רצון חמדני של הדיירים". אומר עמית נשרי, הבעלים ומנכ"ל של חברת א.לאפיס, העוסקת בקידום היתרי בנייה ורישוי עסקים.

"היזם, מצדו, מנסה להגדיל את הרווח מהפרויקט, בעוד שהדייר, מצדו, מנסה להוציא את מרב הזכויות מהנכס. כל צד מושך לכיוונו, כך שהמו"מ בין הדיירים ליזמים עשוי לקחת שנים. זה תוקע בפועל עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית".

לפי נשרי, הממשלה מנסה להתמודד עם בעיות אלה על ידי חקיקת חוקים ותקנות, כגון חוק המאכערים, שאושר בכנסת בחודש מרץ 2017. "בפועל, החוק יצר שלל בעיות חדשות, הוסיף שכבות נוספות של רגולציה ויצר יותר אי ודאות משהייתה לפני חקיקתו".

 עמית נישרי, בעלים ומנכ"ל של חברת א.לאפיס: "אם העירייה תגבה היטלי השבחה, הפרויקטים יהפכו ללא כדאיים, יזמים עשויים לנטוש את הפרויקטים במהלך הבנייה, או אפילו לפני שהחלה". צילום: עמית לוי. 

"בדומה לפרשת ענבל אור וקבוצות הרכישה, כל עוד הממשלה לא משרטטת קווים לדמותו של היזם בהתחדשות עירונית, מדובר בעניין של זמן עד שהדבר יתפוצץ בפנים של הרשויות", מוסיף נשרי.

"אנו רואים הרבה פעמים יזם שמגיע לדיירי מתחם, שמוגדר לתמ"א 38, ומבטיח הבטחות שאין בהן ממש. בעיניי, במקומות שהרשות המקומית מגלה כי יזמים מוליכים שולל את הדירים - מחובתה לעדכן את הדיירים לגבי הזכויות בנכס ולהעניק להם  ודאות".

בעיה נוספת בתחום ההתחדשות העירונית, לפי נשרי, היא שראשי ערים באים לקדנציה אחת ולכל אחד גישה משלו. "כל ראש רשות מגיע אם ה'אני מאמין' שלו, ולפעמים האג'נדה היא לעצור פרויקטים שצריכים לצאת לביצוע ולעכב אותם חודשים רבים. מכאן שהחובה לרציפות שלטונית מקומית צריכה להיות הראשונה במעלה. יש להקים גוף משפטי מקצועי, בדומה לבית המשפט הכלכלי, שיעסוק בנדל"ן ובהתחדשות עירונית. אותו גוף מקצועי יוכל לתת מענה רחב לדיירים, למאעכרים, ליזמים ועוד. גם יש לזרז את הקמת הוועדה להתחדשות עירונית, על מנת שזו תוכל לקחת מתחמים גדולים ולהעביר אותם במסלול מהיר של שנה עד לקבל היתר".

נשרי מוסיף כי אם העירייה תגבה היטלי השבחה - הפרויקטים יהפכו ללא כדאיים, ויזמים עשויים לנטוש את הפרויקטים במהלך הבנייה, או אפילו לפני שהחלה. "הלכה למעשה, גביית היטלי השבחה פועלת כחרב פיפיות", אומר נשרי. "מחד, אין ספק שהיא עוזרת לעיריות בפיתוח תשתיות לאוכלוסיה שהולכת וגדלה, ומאידך, היא הופכת את הפרויקטים של התחדשות עירונית ללא כדאיים מלכתחילה ליזמים".

"המצב הנוכחי הוא, שפרויקטים רבים תקועים ברשויות העירוניות, עקב סכסוך הנוגע להיטלי השבחה", אומר גל אגוזי, בעלים ומנכ"ל, יחד נדל"ן, העוסקת בייזום תמ"א 38. "החוק החדש מאפשר לגבות מהיזם היטל השבחה בשיעור של 25% מעבר ל-2.5 קומות שנוספו במסגרת תמ"א 38. העיריות ציפו לקבל היטל השבחה גבוה יותר, שנדרש לפיתוח ולתשתיות, ואילו היזמים רצו לשמר את המצב הקיים, לפיו אין כלל היטל השבחה. בעיני, התיקון משקף נקודת איזון סבירה והוגנת. כדי שהעיריות יפתחו תשתיות, לאור גידול של מאות יחידות דיור במסגרת התמ"א 38, יש למצוא מקור מימון לכך, ומכאן ההיטל. על היזמים לפעול באחריות ולחשב בדיוק בכמה להגדיל כל דירה קיימת כדי שהפרויקט יהיה רווחי. כדי להוציא את העגלה מהבוץ, מן הראוי שגם המדינה תכניס את היד לכיס. ישנם אינטרסים סותרים בין רצון המדינה למגן מפני רעידות אדמה ולהגדיל את היצע הדירות, לבין רצון העירייה לפיתוח תשתיות מוניציפליות, ואם היטל ההשבחה לא מספיק לכך, על המדינה לסבסד חלק, בדיוק כפי שהיא עושה במחיר למשתכן. חייבים להבין שפיתוח תשתיות זה תנאי הכרחי לחידוש סביבת המגורים העירונית ותמ"א 38".

לפי מנהל קבוצת שיווק הנדל"ן סן חן, יעקב ערבליך, "חוסר הסדרה חוקית של תחום ההתחדשות העירונית הוא שיוצר חוסר ודאות, הן ליזם והן לדיירים. עיגון חוקי של התחום, שיקבע בדיוק מה יקבלו הדיירים ומה היזמים, תוך פרק זמן קצוב, הוא שיבטיח שפרויקטים רבים של התחדשות עירונית ייצאו לביצוע. אי השקיפות הסובבת את התחום יצרה מצב בו היזמים מנצלים פעמים רבות את הדיירים התמימים על ידי הבטחות סרק - מה שגורם לפרויקט להיתקע".

 יעקב ערבליך, מנהל קבוצת שיווק הנדל"ן סן חן: "חוסר הסדרה חוקית של תחום ההתחדשות העירונית הוא שיוצר חוסר ודאות, הן ליזם והן לדיירים". צילום: יח"צ

לפי ערבליך מחסור בפיתוח תשתיות הוא שיוצר בעיה עמוקה יותר בתחום ההתחדשות העירונית. "עד היום המדינה לא נתנה מספיק את הדעת על הנושא, והתשתיות בשטח אינן תואמות את גודל האוכלוסייה", אומר ערבליך. "זה יוצר בעיה של נגישות תחבורתית. הקמת ועדה שמטרתה היא מתן מענה אך ורק לנושא התחדשות עירונית ובעיית התשתיות תפתור במהירות יחסית את מצוקת הדיור".

"בערים חרדיות, כמו ירושלים ובני ברק, למרות מצוקת הדיור הקשה, ניתן לראות פרויקטים רבים של תמ"א 38, שלא יוצאים לפועל, וזאת בשל אי כדאיות כלכלית ליזם", אומר ערבליך. "כידוע, באזורים חרדיים בניינים רבים מוגבלים בגובה ל-6 וחצי קומות בלבד, וזה מגביל את הרווחיות. ערבליך: "ניקח לדוגמה פרויקט שעולה ליזם 8 מיליון שקלים ושהיטל ההשבחה יוסיף לעלות הפרויקט עוד כ-600 אלף שקלים. במקרה כזה, היזם ינסה להפחית את עלויות הבנייה, אם זה ברמת מפרט טכני נמוכה, רמת ביצוע נמוכה ועוד. את יתר העלויות הוא יגלגל על הדיירים. צריך להבין שהיזם תמיד ירצה אחוז רווח קבוע מהפרויקט בשל הסיכון והחשיפה בו הוא נמצא, ולכן הוא ינסה לקצץ מאיפה שרק אפשר.

דבר נוסף שעשוי לקרות הוא שגביית ההיטל תרחיק יזמים מהשורה הראשונה מכניסה לפרויקטים כאלה, שאינם כלכליים, ותגביר את התערבותם של יזמים מתחילים ללא ניסיון".